주택연금(집담보 연금, 아파트담보 연금)장점/단점, 주택연금이란, 가입조건 및 월 예상 수령액

집담보 연금 또는 아파트 담보 연금이라고 불리는 주택연금의 장점/단점을 먼저 살펴보고, 그 이후에 주택연금이 대체 무엇이며 가입조건은 어떻게 되고, 실제 수령할 금액은 대략 어느 정도 수준이 되는지 알아보겠습니다. 

 

주택연금 장점 및 단점

장점

1. 부과되는 금리가 저리에 속한다 : 3개월 CD+1.1% 또는 COFIX+0.85%

   - 왜 금리가 있는지? 주택연금은 주택을 담보로 제공하고 연금을 대출형식으로 받는 것이라서 그렇습니다. 즉, 매월 연금을 받게 되면 해당 연금금액이 대출잔액으로 누적되어 이자가 발생하게 되며, 그 이자는 나중에 연금을 종료하거나 사망시에 정산할 때 정산대상 금액에 들어가는 것이라서 그렇습니다. 주택연금에 가입한다고 해서 매월 이자를 실제로 납부하는 것은 아닙니다!

2. 평생동안 연금지급 보장

3. 해지부담이 적다 (단, 해지할 경우 그동안 수령한 연금을 상환해야 함. 초기 보증료 1.5%는 돌려받지 못함. 해지 후 3년간 재가입 못함)

4. 상속시 잔액이 정산되니 나름 합리적

  - 만약 사망시까지 받은 연금 총액, 그에 해당하는 이자 등 합쳐서 주택의 가격보다 적을 경우에 남은 잔액은 자녀(상속인)에게 지급됩니다. 반대로 금액이 넘어가는 경우에, 즉 연금을 더 많이 받은 경우에 상속인에게 청구되지 않습니다. 

5. 세제 혜택

  - 공시지가 5억원 미만까지는 재산세 25% 감면, 연간 200만원까지 이자비용 소득공제 처리

6. 주택을 처분하지 않고도 매월 연금의 형태로 Cash Flow를 만들 수 있으니 여유로운 생활을 할 수 있습니다. 

 

단점

1. 높은 수익률은 아님에도 불구, 사망시 주택이 사실상 없어진다는 점이 부담

  - 60세이면서 공시지가 7억원의 집을 가지고 주택연금에 가입할 경우 매월 143만원을 수령하게 됩니다. 연간으로는 1,716만원입니다.

  - 해당주택의 공시지가가 7억원이니, 실제 매도시 받을 수 있는 시가가 9억~9.5억원이라고 가정한다면 주택연금의 수령액은 연간 수익률로는 약 1.81%~1.91%입니다. 

  - 집에 거주하는 비용을 연간 집값의 2%라고 가정한다면 (정기예금 세후 수령 가정)

  - 주택연금으로 인한 총 수익률은 대략 연간  3.81~4% 수준이라고 생각할 수 있습니다. 

  - 해당 주택을 처분하여 연간 4% 이상의 수익률을 낼 수 있는 능력이 있는 분이라면 굳이 주택연금을 이용할 필요는 없을 것 같습니다. 왜냐면 사망시에 재산이 다 소진되어 없어지기 때문입니다. 그러나 4% 이상의 수익을 창출할 능력이 없다면 주택연금은 나쁘지 않는 대안이 될 수 있습니다. 각자 능력과 자신감에 따라 판단해야 하는데, 대략 그 기준점은 4% 수준이 아닐까 생각해 봅니다. 

 

2. 자녀에게 상속할 수 있는 재산이 없다는 점이 단점

  - 대부분의 부모의 마음은 죽으면서 자식에게 재산을 남겨주고 싶은 마음일텐데요. 이런 부분에서 열린 생각이 필요하고, 또한 자녀와 이런 문제에 대해서 잘 이야기하는 과정이 필요할 것 같습니다. 

  - 사실 7억원 이상의 주택을 고이고이 가지고 있다가 사망하는 경우, 자녀의 수 및 여러 경우에 따라서 다르긴 하더라도 일정 부분 상속세가 부과되게 됩니다. (5억원~10억원 사이는 상속세율이 대략 30% 적용됩니다. 7억원의 30%인 2억원 가량이 상속세로 나올 수 있습니다)

  - 그러니 주택연금을 잘 활용한다면 세테크 관점에서는 꼭 단점이라고 하기도 애매합니다. 

 

정리해보면, 주택연금이라는 상품에는 장점도 단점(심리적 단점?)도 있기 때문에 잘 생각해보시고 판단해야 할 것 같습니다. 어떤 것이 유리한지 따져보고 가야 합니다. 이제 주택연금의 세세한 내용을 더 알아보러 가시죠

 

주택연금 정의 및 가입방식

집을 소유하고 있는 55세 이상이라면 집을 담보로 맡기고 해당 집에 계속 살면서 일정기간, 또는 평생 매달 연금을 받을 수 있도록 국가가 보증하고 있는 금융상품이라고 합니다. 흔히 역모기지론 이라고 합니다. (형식은 은행으로부터 매월 일정 생활비를 대출받는 방식입니다. 그리고 이자는 따로 내지 않습니다. 향후에 정산)

 

주택연금(역모기지론) 담보제공방식은 저당권방식(주택소유권은 가입자가 유지, 가입자 사망시 배우자에게 연금승계를 위해서는 배우자 앞으로 소유권 이전 필요)과 신탁방식(가입자가 주택의 소유권을 신탁형식으로 주택금융공사에 신탁등기로 소유권을 이전하는 방식, 가입자 사망시 배우자에게 자동 승계되므로 저당권 방식보다 편하다고 합니다) 중에서 선택 가능함

출처 : 한국주택금융공사

 

주택연금에 가입하게 된다면 종신방식, 확정기간방식, 대출상환방식, 우대방식 등 여러가지 형태 중에서 선택할 수 있습니다. 종식방식은 평생 연금을 수령하는 방식이고 확정기간방식은 10년/15년/20년/25년/30년 중 선택한 기간 동안 매월 동일한 금액을 수령하고 평생 거주하는 방식입니다. 

 

종식지급방식_정액형의 지급되는 연금금액 테이블은 아래와 같습니다.

70세 되시는 분께서 3억원의 주택으로 가입시에는 매월 90.1만원을 수령합니다. 만약 주택의 가격이 6억원이라면 매월 180.3만원을 수령하게 됩니다. 그리고 주택가격이 7억원이라면 매월 210.4만원을 받게 됩니다. 

 

만약 연령이 60세, 주택가격이 7억원이라면 매월 143.3만원을 받게 됩니다. 연령이 낮을수록 적은 연금을 수령하게 되며, 연령이 높을 수록 높은 연금을 수령하는 구조입니다. 또한 주택가격이 높을 수록 높은 연금을 수령하는 구조입니다.

출처 : 한국주택금융공사 ('23.3.1. 기준)

주택연금은 대출만기가 없습니다.

주택연금은 비록 주택담보대출하고 비슷하게 생각이 될 수도 있지만, 사실상 연금이기 때문에 만기가 없습니다. 그냥 죽을때까지 평생 연금이 나오는 형태입니다. 

 

주택연금 수령액은 나의 집값을 초과해도 계속 지급이 됩니다.

오래살게 되어서 사실상 나의 집값을 초과하도록 연금을 수령해도 됩니다. 주택담보대출은 나의 집값을 넘지 못하는 금액을 대출받을 수 있어서 제약이 있으나 주택연금은 총연금이 나의 집값을 초과해도 계속 지급이 됩니다. 이런 부분은 국가가 지급보증을 하기 때문이라고 합니다.

주택연금 가입조건

1. 신용등급이 좋고 나쁘고 관계없이 동일한 금리를 적용

2. 주택소유자 또는 배우자가 만 55세 이상 (+ 당연히 대한민국 국민이어야 함)

3. 두 채 이상 주택을 가지고 있는 경우, 모든 주택의 합산 가격이 9억원 이하이어야 함

    (공시가격 기준, 합산 9억원 초과한 2주택자의 경우에는 3년 이내 1주택 매각하면 됨)

4. 주택연금에 담보로 제공하는 집이 실제 거주지여야 함

 

주택연금 추가적 사항들을 알아보겠습니다.

Q. 대출상환방식을 적용하는 경우 예상연금이 어떻게 되는지?

나이 70세~72세 부부가 7억원의 주택을 가지고 있으며, 2억원의 주택담보대출을 상환하는 조건으로 주택연금을 가입한다고 가정하면 연금을 매월 얼마나 받을 수 있을지 시뮬레이션 해보았습니다.

A. 결과는 다음과 같습니다. 눈에 띄는 것은 초기보증료가 7백만원이 있으며, 7억원의 주택의 경우 최대인출한도가 약 3.2억원이라는 것입니다. 월지급금은 95만 8천원으로 계산된 것을 보실 수 있습니다. 

이상으로 주택연금에 대해서 간단히 살펴보았습니다. 더 자세한 사항은 한국주택금융공사 홈페이지에 가시면 주택연금에 대해서 상세한 내용을 찾아보실 수 있으니 참고하세요